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土拍市场回暖:深圳厦门诞生“百亿地王” 溢价率迎小高峰

http://flbylptdr.na138.com 来源: 添加日期:2020-05-21 15:57:50 点击:

   百亿地王”更是重现市场,在短短半个月内,厦门、深圳相继诞生总价超百亿的地块,而北京、广州、武汉则上演了多场“土拍大战”,各大房企纷纷展开优质标的的“围猎行动”。

  
  房企投资拿地的积极性高涨,自然离不开地方政府“量”、“质”并重的土地供应。而更重要的是,疫情高峰后,宽松的融资环境和土地利好政策,为房企增添了更多在土地市场中布局的筹码。
  
  深圳、厦门诞生“地王” 广州掀起“土拍大战”
  
  中指研究院数据显示,4月销售50强房企中,半数房企单月拿地金额超过50亿,其中9家房企投资金额过百亿,几乎占到前4个月投资额的50%以上。其中,恒大、碧桂园更是达到200亿左右。由此可见,规模房企投资力度在持续回升。
  
  2020年以来,全国土拍市场已经诞生了3宗“百亿地块”,分别位于上海、厦门和深圳。其中,厦门和深圳2宗“百亿地块”的诞生仅相差短短的半个月左右。根据公开资料,截至2019年末,中国土地历史上超过百亿的地王只有23宗。
  
  4月22日,厦门迎来今年的首场土拍,位于思明区的2020P01地块吸引了14家房企竞逐。该地块是近10年来厦门思明区再次供应的宅地,不仅资源稀缺,且地理位置极佳,是极其优质的标的。
  
  最终,该地块以103.55亿元的成交总价被当地的开发商上海泰鸣(厦门泰鸣房地产开发有限公司)竞得,溢价率为43.8%。这是厦门有史以来的首个百亿总价地王,5.06万元/平的成交楼面价也创造了厦门当地的历史新高。
  
  厦门“地王”诞生半个月后,深圳今年的首宗宅地拍卖则迅速接力,诞生了另一宗“百亿地块”。这宗地块位于深圳房价最贵的前海合作区,起始价为79.98亿,吸引了包括万科、中海、华润、保利等16家房企参与竞拍。
  
  经过超100轮的举牌之后,最终龙光地产以最高限价115.97亿元+配建人才房4.08万平方米拿下这宗地块,溢价率为45%。根据《财新》报道,除去配建面积,该地块可售部分楼面价达到8.67万元/平方米,为深圳新的“单价地王”。
  
  除了“百亿地王”在短时间内的接连诞生外,最近广州的一场“土拍大战”也反映出土拍市场供需两端的火爆场面。
  
  5月18日,广州一天之内出让12宗地块,共计收金240亿元。开拍之前,32家房企竞买保证金就超过170亿,被媒体称为“史诗级土拍”。本次拍卖的关注度和激烈度之高,甚至导致交易系统一度崩溃,无法正常报价。
  
  此外值得一提的是,疫情灾区武汉也在昨日(5月19日)重启土地交易,成功拍出七宗地块,揽金114.56亿元。这场久违的土拍吸引了招商蛇口(16.360, 0.02, 0.12%)、龙湖等房企参与,被业界视为武汉楼市回归的揭幕大戏。
  
  地方政府供地“量质”并重 成交溢价率抬头
  
  复工复产后,房企拿地积极性高涨,一方面与土地供应规模的增加有关。随着疫情的逐步缓和,地方政府正在加快供地步伐,以完成年度土地出让计划。比如上文提到的广州“土拍大战”,一天内集中出让12宗地块的做法并不常见。
  
  尤其是不少热点城市通过推出优质地块,来刺激房企拿地。在优质地块供应下,平均楼面价呈上升局面。根据中指研究院数据,4月全国300城土地成交均价为3446元/平,环比上涨68%,同比上涨32%,创2018年以来的新高。
  
  而从城市等级来看,不管是政府供地还是企业拿地,重点都从三四线回归一二线城市。根据诸葛找房数据研究中心提供的数据,4月一、二线城市供应土地分别为46宗和506宗,同比增长200%及35.66%,而三四线城市供应527宗,同比下降14.31%。
  
  土地供给端结构性的变化,使得溢价率环比出现上涨趋势。诸葛找房数据指出,4月全国主要地级市溢价率为16.61%,环比上升3.04个百分点。
  
  但从最近较受关注的北广深厦等地的交易情况来看,土地成交溢价率均在10%-45%区间之内,而过往地王的溢价率均超过60%。这也意味着,近期土地成交溢价率虽有抬头,但远未达到严格意义上“地王”的溢价程度。
  
  诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱表示,全国主要地级市溢价率自2019年3季度开始逐渐攀升,2020年4月为土地成交溢价率的小高峰,今年4月的溢价水平仍不及去年同期,同比下降9.04个百分点,但预计5月溢价率仍继续上升。
  
  此外,疫情期间,国内多次释放加强流动性的信号,宽松的货币环境和融资环境下,房企融资难度缩小,手握现金增多,从而提升了房企拿地的意愿。除了货币政策外,在58安居客房产研究院分院院长张波看来,部分城市在土地政策上的放松,包括付款、准备金的要求层面的降低,在一定程度上也降低了部分房企拿地的资金压力。
  
  以深圳为例,4月16日,深圳市出台政策明确,允许房企延期缴纳土地出让价款,用地单位未在约定或规定的期限(土地价款缴款截止时间在今年1月23日-6月22日期间)缴交土地价款的,不作为违约行为,不计收利息和滞纳金,土地价款按原约定执行并可延期至2020年6月22日前缴交。
  
  在不少业内人士看来,未来城市之间土地市场的分化将成为常态,回归一二线、回归优质三四线城市,将成为房企长期布局的方向。
  
  中指研究院报告分析称,土地市场火热的城市还将持续一段时间,随着城市土地供应进一步增加,二季度房企拿地意愿仍以谨慎乐观为主,聚焦复苏较快的二线核心城市。
  
  张波则表示,今年各地土地供应量大概率会出现明显提升,部分一二线城市的土地供应量或会明显超过2019年,但三四线以下城市的流拍率则会进一步提升。
  
  “大型房企开始回归价值投资逻辑,拿地谨慎的同时,对核心城市优质地块毫不手软。而中小房企在拿地层面则表现不一,部分有着规模化诉求的中型房企在土地市场上依然表现激进,而另一些则明显有着收缩化表现”,张波称。


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